各路資金通向樓市的路漸漸被圍堵，監(jiān)管層對樓市的降溫力度還在加碼。繼多地發(fā)布限貸政策、收緊銀行流入樓市的貸款資金后，上周末，銀監(jiān)會首次發(fā)聲，控制銀行理財資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。值得一提的是，上周市場還曾傳出部分房企發(fā)債被叫停的消息。由此，房貸、理財、債券等樓市可以獲取資金的主要方式都被帶上了“緊箍咒”，房地產(chǎn)去杠桿化的大幕全面拉開。
嚴禁理財資金違規(guī)入樓市
10月22日，銀監(jiān)會發(fā)布三季度經(jīng)濟金融形勢分析會內容，明確指出要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域。這是本輪樓市調控政策中，銀監(jiān)會打出的第一針降溫劑。
據(jù)了解，銀行資金進入房地產(chǎn)的途徑很多，理財是其中不容小覷的一個方式。日前，中債登旗下的銀行業(yè)理財?shù)怯浲泄苤行陌l(fā)布的《中國銀行業(yè)理財市場報告(2016上半年)》顯示，今年上半年，有13.06%的銀行理財資金流向了房地產(chǎn)，規(guī)模占比從去年的第三升至第二，共計有2.09萬億元。
縱比2015年末，銀行理財投向實體經(jīng)濟15.88萬億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬億元。這也就意味著，今年上半年銀行理財資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。
但并非這2.06萬億理財資金都是違規(guī)流入樓市的，銀行怎樣的輸送行為算是違規(guī)呢？有業(yè)內人士介紹，一些銀行通過通道買斷貸款資產(chǎn)，或者買斷受益權，由此可以用理財資金對接地產(chǎn)中介首付貸，而首付貸就是監(jiān)管層明令禁止的違規(guī)行為。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進一步介紹，銀行利用理財資金間接參與首付貸的形式，包括融資租賃、私募資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，因為都是繞道融資，判斷上也存在難度。
北京商報記者日前的調查也證實了這一點。雖然面臨監(jiān)管層屢屢打擊，但首付貸仍未完全銷聲匿跡，仍有房地產(chǎn)中介為購房者與銀行之間“穿針引線”，變相從銀行得到資金來墊資的情況仍然存在。
此外，信托也是銀行理財資金非常善用的一個通道。用益理財研究員廖鶴凱表示，信托產(chǎn)品可以分散化投資，這樣就看不到實際投向，即做一個資金池，掩蓋交易方式。此前監(jiān)管層也曾重拳整治信托資金池亂象。
銀監(jiān)會在上周六發(fā)布的文件中也提到，要加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營。據(jù)用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月23日，信托公司今年共發(fā)行了658只房地產(chǎn)類集合信托，規(guī)模達到1950.18億元。廖鶴凱表示，信托產(chǎn)品發(fā)行前都要經(jīng)過報備，報備了就都是合規(guī)的，且集合類產(chǎn)品都是事先報備。
不過，廖鶴凱也提到，作為銀行通道的單一類或事務管理類的信托產(chǎn)品，都是事后報備，開始并看不到具體投向，沒法監(jiān)管，給投機者留下了空間。
“樓市此路不通”
事實上，對于流入房地產(chǎn)市場的資金，監(jiān)管層一直保持高度關注。在銀行理財之前，銀行房貸和企業(yè)債券等募資渠道也都上了“關注名單”，目的就在于嚴格控制進入房地產(chǎn)領域的資金，給樓市降溫，避免樓市泡沫進一步膨脹。
9月30日至10月4日，短短五天時間，北京、天津、蘇州、深圳等共計12個城市先后發(fā)布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。執(zhí)行限貸政策的，例如深圳將二套房首付比例提高至七成，北京將首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分別上調至35%和50%。
隨后信貸調控風波紛紛來襲。10月12日，央行召集17家商業(yè)銀行召開住房信貸會議，要求各銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。10月19日，央行上?？偛拷M織25家在滬銀行行長和房貸部門相關負責人等召開會議，再次要求銀行要繼續(xù)嚴格執(zhí)行限貸政策，切實防范各類資金違規(guī)流入土地市場。此外，北京商報記者獲悉，為防房價下跌給金融系統(tǒng)造成的風險，一些地方也開始進行銀行對于房價下跌的壓力測試。
銀監(jiān)會主席尚福林在三季度經(jīng)濟金融形勢分析會上也再次提到，嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務風險，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務規(guī)制要求和調控政策；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關的業(yè)務；規(guī)范各類貸款業(yè)務管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域。張大偉分析認為，跡象表明，此輪房地產(chǎn)信貸監(jiān)管收緊，已經(jīng)不限于一城一地，也絕非流于表面。
不僅如此，隨著房地產(chǎn)調控政策的嚴厲推行，關于暫停房地產(chǎn)公司公司債審核的傳聞也不時興起。上周市場傳聞交易所進行了口頭指導，暫停地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行，但并為下發(fā)正式文件。對此，有地產(chǎn)公司人士向北京商報記者表示，尚未收到通知。隨后也有人士辟謠，稱房地產(chǎn)企業(yè)公司債的審核仍正常進行。
但市場的猜測仍未停歇。有知情人士透露，證監(jiān)會打算對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債出一個審核標準，在正式標準下發(fā)以前，兩個交易所的房地產(chǎn)項目不會往前推進，因此，市場將這種狀況解讀為暫停。標準發(fā)布后，房地產(chǎn)項目應該可以正常進行，但發(fā)債的要求會有所提高。這也意味著，監(jiān)管層對房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資的方式已有所嚴查。
全面降杠桿大幕拉開
數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，分部門來看，住戶部門貸款，即來自居民的包括房貸在內的這些貸款增加4.72萬億元。換言之，前三季度新增貸款中，有近半為房貸。而9月數(shù)據(jù)顯示，單月新增人民幣貸款1.22萬億元，環(huán)比增加29%，超過預期；以房貸為主的居民中長期貸款新增5741億元，創(chuàng)歷史新高。
在對樓市主要募集資金通道實施監(jiān)管的背后，也是一次為樓市降杠桿的行動。在張大偉看來，本輪房價部分城市上漲的主因有三，錢太多，可買的東西卻不多，同時銀行積極給一二線城市房地產(chǎn)加杠桿，加上部分投資者已經(jīng)在這一輪房地產(chǎn)投資中獲利，“資金潮+資產(chǎn)荒+財富效應”這三者是市場開始瘋牛的主要原因。張大偉表示，現(xiàn)在嚴格監(jiān)管資金杠桿，主動降低房地產(chǎn)杠桿，這也是之前加杠桿過快過高的回歸。
易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進表示，所謂“降杠桿”主要有兩方面，個人購房降杠桿和機構降杠桿，從目前來看，監(jiān)管層主要是在機構層面進行打壓，可以規(guī)避違規(guī)資金進入樓市、推高房地產(chǎn)泡沫，也使得企業(yè)后續(xù)經(jīng)營更加規(guī)范。“終極目標還是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，而不是出現(xiàn)過多資金投資進入，否則對樓市有很大風險，這種風險還會危及商業(yè)和金融業(yè)?！?/span>
北京大學經(jīng)濟學院金融系副主任呂隨啟也從金融風險角度進行了分析，他表示，監(jiān)管層的意圖就是進一步降杠桿，同時也是要穩(wěn)定銀行的體系，化解銀行風險。房地產(chǎn)調控剛剛開始，理財資金現(xiàn)在進入樓市，就跟直接買房一樣，買完就下跌了，而一旦房價下跌錢就收不回來了。所以這也是在提醒銀行，調控剛開始，還沒到頭，要及早地地控制風險。
還有業(yè)內人士表示，銀行理財其實就是打包的債務，不少其實是房地產(chǎn)債務打包而成的，而打包的債務和不打包的債務一樣都可以打水漂成為壞賬，客戶以為自己買的是高收益，其實買的是風險。
對于這一說法，嚴躍進同樣表示，銀行有自己的投資銀行部，把理財資金拿去做市場投資，不排除為了推出高的理財收益，投資銀行部進行一些違規(guī)操作，把部分理財資金購買債券時，偏重企業(yè)發(fā)行債券，以此可以提供高的收益回報，實際上在這個循環(huán)中，高收益要由樓市來負擔，樓市最后又由房價上漲來托底。
