隨著“租”這個字越來越得到重視,“只租不售”的土地模式也將更多的出現(xiàn)。7月24日,上海(樓盤)首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。
此次成交的兩幅地塊,一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū),土地面積約6.5萬平方米,可建建筑面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為每平方米5569元。另一幅地塊位于嘉定區(qū)嘉定新城,土地面積約2.85萬平方米,可建建筑面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為每平方米5950元。兩幅土地采取“只租不售”模式,項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。
上海首次推出的這兩塊租賃住房用地所在的區(qū)域,在很多業(yè)內(nèi)人士看來,地理位置堪稱優(yōu)越,用意更加深遠。即使土地性質(zhì)“只租不售”,開發(fā)商也依然視其為香餑餑。就在7月4日上海市規(guī)劃和國土資源局掛出這兩宗地塊時,許多大型開發(fā)商均表示出了拿地的熱情。不過,此次競得兩宗地塊的均為國有企業(yè)。有消息指出,雖然有超過30家房企提交了競買申請書,但兩塊地卻分別只有1家企業(yè)提交競買保證金。
成交樓面單價僅“四位數(shù)”,這與上海其他同地段的土地拍賣價格相比顯得有些“格格不入”。不過,地價低并不代表門檻低,實際上持有型租賃住房對開發(fā)商的運營能力和資金要求更高。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,目前能夠接下租賃用地的房企并不多,更加考驗房企的開發(fā)、運營、資本運作等綜合能力。租賃物業(yè)要做到持續(xù)產(chǎn)生價值,一方面租賃本身能夠產(chǎn)生租金收益和相對應的增值收益,另一方面要通過運營提升物業(yè)市場價值,也就是價格,這些都是房企可能面臨的新問題。在張宏偉看來,企業(yè)融資和資本市場運作的能力則更為關鍵,特別是物業(yè)進入成熟階段后如要退出變現(xiàn),就需要利用金融工具,比如REITS等各種證券化手段。此外,有分析人士表示,兩個項目的租金回報率至少都在6%以上。
其實,在近期發(fā)布的“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中,上海已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設,預計新增供應各類住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的最新報告顯示,2017年6月北上深及三亞(樓盤)等4個城市租金嚴重過高。根據(jù)房租收入比公式 ,計算出各城市房租收入比值。具體城市來看,北京(樓盤)(58%)、深圳(樓盤)(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高于45%,屬于租金嚴重過高城市。
雖然“只租不售”用地在上海是首次推出,但在全國范圍內(nèi),北京、佛山(樓盤)等地已有先例。去年12月,萬科曾在北京海淀區(qū)拿過兩塊地,100%自持,期限70年。另外,今年6月萬科又以最高限價25.3億元奪得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地,并自持這塊地上所有物業(yè),70年不出售。