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      本報(bào)記者 張敏北京（樓盤(pán)）報(bào)道

　　樓市調(diào)控流下的 “金九”

　　近些年的重磅樓市調(diào)控政策集中在三個(gè)時(shí)間點(diǎn)：國(guó)慶長(zhǎng)假、“小陽(yáng)春”和歲末年初。而在最近4年，國(guó)慶長(zhǎng)假期間的政策最為集中。樓市調(diào)控早已將傳統(tǒng)的淡旺季概念打破，調(diào)控成為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心影響因素，傳統(tǒng)的季節(jié)因素、供應(yīng)周期等前提都已大大被弱化。

　　今年9月22-24日短短48小時(shí)內(nèi)，8個(gè)省會(huì)城市密集出臺(tái)加碼樓市調(diào)控的措施。隨后，陸續(xù)有城市加入。從政策的力度和密度來(lái)看，樓市調(diào)控似乎又掀起一波高潮。有業(yè)內(nèi)人士驚呼“9·30再現(xiàn)”。

　　此言不虛。自2014年的“9·30新政”算起，我國(guó)已經(jīng)連續(xù)四年在國(guó)慶節(jié)前夕出臺(tái)重磅房地產(chǎn)調(diào)控政策。若繼續(xù)往前追溯，2007年和2010年，監(jiān)管層同樣在9月末推出調(diào)控措施。

　　近十年來(lái)，針對(duì)樓市波動(dòng)起伏變化，我國(guó)一度出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策，其中既有刺激，又有打壓，并已成為影響市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，重大調(diào)控政策似乎更愿意在國(guó)慶長(zhǎng)假、傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”和歲末年初出臺(tái)。

　　專家認(rèn)為，這種規(guī)律的形成并非偶然，而是決策機(jī)制、市場(chǎng)變化、效果考量等因素的綜合結(jié)果。同時(shí)，其對(duì)市場(chǎng)的影響也不容忽視。

　　三個(gè)政策“密集期”

　　“9·30新政”的提法始于2014年。當(dāng)年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通過(guò)下調(diào)首付比例和貸款利率，對(duì)自住型需求進(jìn)行支持。這是2014年各種松綁政策中影響最大的一個(gè)。

　　2015年9月30日，央行、住建部、財(cái)政部發(fā)文調(diào)控樓市。除將非限購(gòu)城市的最低首付比例下調(diào)至25%外，還推行住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)。這被視為第二次“9·30新政”。

　　2016年，全國(guó)性的調(diào)控政策并未出臺(tái)。但從9月末開(kāi)始，熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)政策，對(duì)樓市進(jìn)行打壓。此輪始于北京的“9·30新政”，延續(xù)至國(guó)慶長(zhǎng)假之后，超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控措施。

　　若繼續(xù)向前追溯，還有兩次重要的政策出臺(tái)于長(zhǎng)假前夕。

　　2010年9月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布調(diào)控樓市的“國(guó)五條”，除要求擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍外，還大幅提高了二套房的首付比例和貸款利率。

　　2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，即“9·27房貸新政”。該政策對(duì)首付比例和貸款利率進(jìn)行了上調(diào)。

　　梳理針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)重大調(diào)控措施，其出臺(tái)時(shí)點(diǎn)似乎有規(guī)律可循。除“金九銀十”期間外，另一個(gè)傳統(tǒng)旺季“小陽(yáng)春”（3-5月）也是高發(fā)期。

　　2005年3月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)調(diào)控樓市的八點(diǎn)意見(jiàn)，被稱為“國(guó)八條”；5月，七部委的細(xì)則推出，也即“新國(guó)八條”。2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出包括“70/90政策”在內(nèi)的6條樓市調(diào)控措施，被稱為“國(guó)六條”。

　　經(jīng)過(guò)2008年的低迷后，樓市迅速升溫。2010年4月，“國(guó)十條”出臺(tái)，在信貸、稅收、住房保障、問(wèn)責(zé)機(jī)制等多個(gè)方面調(diào)控樓市。

　　此后又有兩撥“小陽(yáng)春”政策。2015年央行出臺(tái)“3·30新政”，同時(shí)下調(diào)公積金貸款和商業(yè)貸款最低首付比例。今年3月，以北京“3·17新政”開(kāi)始，20多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施，對(duì)樓市進(jìn)行降溫。

　　還有部分調(diào)控政策出臺(tái)于歲末年初。如2008年12月末的“國(guó)十三條”、2010年1月的“國(guó)十一條”、2011年1月的“新國(guó)八條”，以及2013年2月的“新國(guó)五條”。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，2008年的市場(chǎng)低迷有國(guó)際金融危機(jī)等外部因素的影響，在此前后的調(diào)控政策相對(duì)密集，出臺(tái)時(shí)間點(diǎn)也較為分散。除此之外，近些年的重磅調(diào)控政策仍然集中在上述三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：國(guó)慶長(zhǎng)假、“小陽(yáng)春”和歲末年初。最近4年，國(guó)慶長(zhǎng)假期間的政策最為集中。

　　取決于決策機(jī)制

　　樓市調(diào)控為何總在這些時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)？按照北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志的說(shuō)法，這與監(jiān)管層的決策機(jī)制有關(guān)。

　　“高層部署全年的經(jīng)濟(jì)工作，有兩個(gè)主要節(jié)點(diǎn)：一是每年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，二是次年3月的‘兩會(huì)’政府工作報(bào)告?！标愔鞠?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)上，監(jiān)管層通常都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出部署，且基調(diào)較為一致。

　　陳志認(rèn)為，當(dāng)年年末直至次年上半年出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，基本都是遵照上述兩個(gè)會(huì)議的精神而行。但具體的出臺(tái)時(shí)間和政策力度，要視市場(chǎng)情況而定。

　　他表示，若市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱，調(diào)控需求較為緊迫，政策會(huì)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后出臺(tái)，也即歲末年初；若調(diào)控需求存在，但并不緊迫，則會(huì)在“兩會(huì)”后出臺(tái)，也即3-5月的“小陽(yáng)春”期間。

　　市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)調(diào)控的影響不容忽視。2010年3月15日，“兩會(huì)”結(jié)束次日，北京一天內(nèi)拍出三塊高價(jià)地，且全由央企獲取。3天后的18日，國(guó)資委就出臺(tái)央企“退房令”。一個(gè)月后的4月17日，“國(guó)十條”推出，力度之嚴(yán)在當(dāng)時(shí)堪稱前所未有。

　　下半年出臺(tái)的政策，則源于另一套機(jī)制。陳志表示，監(jiān)管層通常在8月對(duì)年初以來(lái)的市場(chǎng)做出研判，“這期間的調(diào)研和座談會(huì)比較密集”。按照這個(gè)時(shí)間周期，若有調(diào)控的必要，政策就會(huì)在9月和10月出臺(tái)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也持類似觀點(diǎn)，她認(rèn)為，“到9月份，對(duì)當(dāng)年樓市就有了相對(duì)清晰的判斷，該救市還是抑市也有了明確的方向?！?

　　之所以集中在“十一長(zhǎng)假”期間（通常在長(zhǎng)假之前）出臺(tái)，或許還有一重考慮。郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，長(zhǎng)假期間，公眾對(duì)樓市的關(guān)注度不高，政策出臺(tái)后會(huì)面臨一個(gè)相對(duì)冷靜的緩沖期。若是抑制性政策，則會(huì)有效阻斷“金九銀十”的常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，效果較為顯著。

　　事實(shí)上，正是由于上述特征的存在，樓市調(diào)控早已將傳統(tǒng)的淡旺季概念打破?！拔乙恢辈徽J(rèn)同‘小陽(yáng)春’和‘金九銀十’的概念，如果是營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭還可以理解，若作為市場(chǎng)研究的依據(jù)就不可取了?！标愔菊f(shuō)，最近十幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷和熱主要由調(diào)控所決定，傳統(tǒng)的季節(jié)因素、供應(yīng)周期等前提都已大大被弱化。

　　業(yè)界通常將上述現(xiàn)象稱為“政策市”。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年間，很多城市的月度銷(xiāo)售高點(diǎn)并不出現(xiàn)在傳統(tǒng)旺季，而往往在7月、8月和11月、12月等所謂淡季。

　　陳志表示，刺激性政策通常有3-4個(gè)月的作用周期，其對(duì)市場(chǎng)的支撐是一個(gè)相對(duì)緩慢的過(guò)程；某些打壓性政策則往往立竿見(jiàn)影。因此，要判斷市場(chǎng)走勢(shì)，除考慮各地落地政策的出臺(tái)時(shí)間和力度外，也需結(jié)合上述特點(diǎn)。

　　就今年的市場(chǎng)而言，受訪者一致認(rèn)為，在連續(xù)打壓政策下，“金九”已經(jīng)褪色，10月的市場(chǎng)同樣難言樂(lè)觀。年末房企因沖擊業(yè)績(jī)的需要，或許會(huì)放量銷(xiāo)售，但恢復(fù)至上半年的交易量幾無(wú)可能。