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       兩年前，隨著不動產(chǎn)的價值開始被高估，然后發(fā)現(xiàn)英國倫敦是地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險最高的城市。

　　這幾年來的不同之處在于，瑞銀財富管理公司最新的報告里列出了《全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》。從中可以看出全球最大的8個城市現(xiàn)在面臨著巨大的投機性地產(chǎn)泡沫。雖然長期的低抵押貸款利率顯然是房價快速上漲的罪魁禍首。但溫哥華、多倫多和悉尼的房產(chǎn)市場也都“光榮”地被列在了今年的榜單上。

　　哪些城市的泡沫大？

　　2016年時，多倫多的泡沫風(fēng)險似乎是最大的。在瑞銀財富管理公司發(fā)布的全球地產(chǎn)泡沫指數(shù)中，巴黎、舊金山、洛杉磯、蘇黎世、法蘭克福、東京和日內(nèi)瓦的房產(chǎn)估值正被拉高。與之形成對比的是，今年，波士頓、新加坡、紐約和米蘭的房地產(chǎn)市場似乎相當(dāng)有價值，而芝加哥的地產(chǎn)市場仍被低估，就像去年一樣。

　　在地產(chǎn)市場，價格泡沫是一個經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象。資產(chǎn)價格泡沫是指資產(chǎn)價格（特別是股票和不動產(chǎn)的價格）逐步向上偏離由產(chǎn)品和勞務(wù)的生產(chǎn)、就業(yè)、收入水平等實體經(jīng)濟決定的內(nèi)在價值相應(yīng)的價格，并往往導(dǎo)致市場價格的迅速回調(diào)，使經(jīng)濟增長陷于停頓的經(jīng)濟現(xiàn)象。除非泡沫破裂，否則它的存在是無法被證明的。典型的跡象包括，房價與當(dāng)?shù)厥杖牒妥饨鸬拿撱^，以及實體經(jīng)濟的扭曲，比如過度放貸。瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)基于這樣的模式，對房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險進行了評估。

　　正如瑞銀指出的那樣，歐洲央行人為的低利率政策使得抵押貸款的利率低于10年來的平均水平。過去10年抵押貸款利率的下降使得買房變得更加有吸引力，這也使得愿意買房的人變得越來越多。例如，在歐洲的一些城市中，公寓的年度使用成本（抵押貸款利息支付和攤銷）仍低于10年的平均水平，盡管其實際價格自2007年以來已上漲了30%。

　　只要供給不能快速增長，所謂的“超級明星城市”的房價就會與租金、人們的收入和全國范圍內(nèi)的價格水平脫鉤。當(dāng)然，在某種程度上，即使是人為的低利率也不能抵消每年10%-20%實際房價的上漲，這意味著每4至7年房價就會翻倍。

　　每年房價上漲10%，對應(yīng)的則是房價每7年翻一番，但這是不可持續(xù)的。可有人認為，房價的上漲似乎是有道理的，原因有這些。首先，許多城市的融資條件現(xiàn)在比以往任何時候都更具吸引力。其次，全球中，富裕家庭數(shù)量的持續(xù)增長似乎使得這些富裕家庭對最具吸引力的住宅區(qū)有了需求。

　　在經(jīng)濟繁榮時期，人們的期望往往是過高的。對上述趨勢的樂觀預(yù)測，將創(chuàng)造出更不切實際的幻想。然而，如果市場情緒變化或利率上升的話，那么調(diào)整幾乎是不可避免的。在過去，利率重入上行周期，幾乎總是引發(fā)地產(chǎn)市場的崩盤。此外，價格對國際資本流動的依賴代表著不可估量的風(fēng)險。

　　倫敦房價自金融危機以來首次下跌

　　而一些市場則已經(jīng)出現(xiàn)了過熱后的降溫跡象……

　　上周五公布的新數(shù)據(jù)顯示，倫敦房價第三季度出現(xiàn)自2008年至2009年年金融危機以來的首次下跌。這一數(shù)據(jù)突顯出英國脫歐引發(fā)的經(jīng)濟不確定性，以及更高的通脹。全國房價指數(shù)顯示，在截至今年9月的3個月里，倫敦的平均房價同比下跌了0.63%，至471761英鎊。相比之下，英國整體經(jīng)濟增長了2.25%。英國全國首席經(jīng)濟學(xué)家加德納（Robert Gardner）表示，英國南部地區(qū)的年增長率已放緩至其他國家的水平。他補充稱，倫敦的經(jīng)濟增速明顯放緩。

　　在一段時間內(nèi)，倫敦房價的上漲速度比英國其他地區(qū)快得多，這一趨勢今年已迅速降溫。在2017年第一季度，倫敦平均房價上漲了5%，接下來的三個月里，房價上漲了1.2%。本周五公布的數(shù)據(jù)突顯出，脆弱的英國脫歐談判帶來的不確定性。尤其是倫敦，可能會受到英國脫離歐盟的影響。同時，消費者的錢包受到通貨膨脹的影響，通貨膨脹比工資上漲得更快，這是由于英鎊貶值造成的。