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北京時(shí)間財(cái)經(jīng)記者 岳嘉 北京報(bào)道

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)出售77個(gè)酒店項(xiàng)目給富力地產(chǎn)，這一消息是融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌上臺(tái)宣布的。

　　7月19日，北京萬(wàn)達(dá)索非特大酒店，原定于15：00開(kāi)始的萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)簽約儀式推遲了一個(gè)半小時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)背景板先是出現(xiàn)“萬(wàn)達(dá)-融創(chuàng)-富力”，又換成“萬(wàn)達(dá)-融創(chuàng)”，最終改回“萬(wàn)達(dá)-融創(chuàng)-富力”。17：30，姍姍來(lái)遲的王健林、孫宏斌以及仿佛空降的富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉現(xiàn)身主會(huì)場(chǎng)，簽約儀式正式開(kāi)始。

　　孫宏斌第一個(gè)上臺(tái)，講兩件事：77個(gè)萬(wàn)達(dá)酒店被出售給富力而不是事先談好的融創(chuàng)；融創(chuàng)現(xiàn)金流健康，將推進(jìn)13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目收購(gòu)。

　　李思廉接著發(fā)言，說(shuō)了些客套話：三強(qiáng)聯(lián)手，互利互惠。

　　三人中年紀(jì)最長(zhǎng)的王健林（現(xiàn)年63歲）最后上臺(tái)，強(qiáng)調(diào)了四個(gè)問(wèn)題：和融創(chuàng)談好的296億貸款，萬(wàn)達(dá)不出了；三方交易之后，萬(wàn)達(dá)的賬面現(xiàn)金1700億，貸款加債券2000億；萬(wàn)達(dá)商業(yè)創(chuàng)造總就業(yè)3000萬(wàn)人，每年納稅400多億；會(huì)議室里摔杯子，是謠言。

　　梳理兩次交易公告，北京時(shí)間財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，相比此前與融創(chuàng)達(dá)成的631.7億合約，萬(wàn)達(dá)-融創(chuàng)-富力的三方協(xié)議總價(jià)為637.5億，不再有委托貸款交易，付款周期由3年多壓縮為不到1年。變量中的不變是，萬(wàn)達(dá)甩掉了454億元的文旅項(xiàng)目債務(wù)，進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。三方近700億交易大戲，主角是輕資產(chǎn)化的萬(wàn)達(dá)，配角是以并購(gòu)曲線拿地的融創(chuàng)，龍?zhí)资橇劢颖P重資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)酒店的富力。

　　北京時(shí)間財(cái)經(jīng)還獲悉，除了爭(zhēng)取時(shí)間和現(xiàn)金流，萬(wàn)達(dá)商業(yè)還在2017年發(fā)起了規(guī)?？涨暗?a target="_blank">信托融資項(xiàng)目，支撐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)范圍的擴(kuò)張，擺脫對(duì)日益收緊的銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和公司債的依賴。

　　融創(chuàng)承債454億不變 萬(wàn)達(dá)沽清存量重資產(chǎn)

　　7月11日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告，宣布了總價(jià)631.7億的地產(chǎn)項(xiàng)目交易，其中包括13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目和76個(gè)萬(wàn)達(dá)酒店。這一項(xiàng)目?jī)r(jià)值甚至超過(guò)融創(chuàng)中國(guó)在港股市場(chǎng)的市值。

　　時(shí)相隔一周，富力地產(chǎn)加入交易，承接了77個(gè)酒店項(xiàng)目的收購(gòu)。外界對(duì)富力地產(chǎn)入局頗感意外，但王健林在簽約儀式上表示，三方交易已經(jīng)談了一個(gè)月。言外之意，富力并非闖入者。

　　接近融創(chuàng)地產(chǎn)管理層的一位人士則告訴北京時(shí)間財(cái)經(jīng)，放棄酒店項(xiàng)目是融創(chuàng)主動(dòng)的?！叭f(wàn)達(dá)只想運(yùn)營(yíng)文旅城項(xiàng)目，對(duì)酒店的態(tài)度是全盤托出，融創(chuàng)向來(lái)重視銷售而不精于經(jīng)營(yíng)，對(duì)酒店項(xiàng)目的策略也是接盤后再轉(zhuǎn)賣?？紤]集團(tuán)的整體策略和利差有限，最終放棄了酒店這塊重資產(chǎn)?！?

　　北京時(shí)間財(cái)經(jīng)根據(jù)公開(kāi)注冊(cè)信息統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，萬(wàn)達(dá)這70多家酒店凈值334.5億元，富力地產(chǎn)以199.06億元收購(gòu)100%股權(quán)，而此前融創(chuàng)的開(kāi)價(jià)更高，是335.95億元。萬(wàn)達(dá)六折沽清70余家酒店的邏輯在于，無(wú)須再委托銀行向融創(chuàng)放貸，節(jié)省了時(shí)間成本。

　　若與融創(chuàng)單方面交易，交易回款周期將超過(guò)3年：框架協(xié)議簽署當(dāng)日，融創(chuàng)支付25億元定金；正式協(xié)議簽署后3日內(nèi)，融創(chuàng)累計(jì)支付至合作事項(xiàng)總價(jià)款的20%，即126.34億元；正式協(xié)議簽署后，90天內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款累計(jì)至335.95億元；萬(wàn)達(dá)收到第三筆付款5個(gè)工作日，利用自有資金、委托指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放貸款296億元，該貸款期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率，融創(chuàng)收到該貸款后2日內(nèi)，向融創(chuàng)支付剩余對(duì)價(jià)295.75億元。

　　富力入局后，兩筆交易同步進(jìn)行，萬(wàn)達(dá)無(wú)須再向賣方放貸，637.5億付款在一年內(nèi)即可完成：富力簽約后2日內(nèi)付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款，完成酒店交割；融創(chuàng)簽約后付150億元，簽約后90日內(nèi)付清全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款。王健林還在簽約儀式上披露，當(dāng)天融創(chuàng)已經(jīng)支付150億給萬(wàn)達(dá)商業(yè)。

　　三方公告說(shuō)明，融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)前述十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，項(xiàng)目貸款總額為454億元，仍按此前協(xié)議由融創(chuàng)全部接盤。

　　據(jù)報(bào)道，萬(wàn)達(dá)13個(gè)文化旅游項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約為5897萬(wàn)平方米，其中，自持面積約為924萬(wàn)平方米，可售面積約為4973萬(wàn)平方米，資產(chǎn)凈值248.84億元。

　　交易對(duì)價(jià)由早前的295.75億元增長(zhǎng)到438.44億元，孫宏斌接受了13個(gè)文旅城項(xiàng)目的溢價(jià)。按照王健林的說(shuō)法，每平米萬(wàn)達(dá)文旅城可售面積，只加了200元。

　　“13個(gè)文旅城項(xiàng)目賬面上還有200億現(xiàn)金，加上可售面積對(duì)價(jià)，融創(chuàng)只賺不賠，公司內(nèi)部誰(shuí)反對(duì)誰(shuí)傻?！睂O宏斌在7月10日接受媒體群訪時(shí)曾如是說(shuō)。

　　王健林總結(jié)三方交易時(shí)也表示：“引入富力收購(gòu)酒店，對(duì)融創(chuàng)而言有更好的流動(dòng)性，降低了負(fù)債水平。而富力承擔(dān)酒店資產(chǎn)，也有很大的價(jià)值，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)也會(huì)有很好的結(jié)果。”

　　信托輸血 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)增量走輕資產(chǎn)路徑

　　整個(gè)交易過(guò)程一波三折，但主線是萬(wàn)達(dá)商業(yè)降低負(fù)債的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。除了在存量上沽清重資產(chǎn)及其債務(wù)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在增量中也嘗試擺脫對(duì)銀行貸款和公司債的依賴。2017年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)起了規(guī)?？涨暗姆康禺a(chǎn)信托融資項(xiàng)目，支撐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)范圍的擴(kuò)張。

　　北京時(shí)間記者從銀監(jiān)會(huì)公開(kāi)的備案信托產(chǎn)品中查詢發(fā)現(xiàn)，自2017年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)委托民生信托發(fā)行了8期投向萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的信托產(chǎn)品，數(shù)量比過(guò)去五年的總量還多，實(shí)際募集資金的總規(guī)模超過(guò)20億元。民生信托是泛海控股(000046,股吧)子公司，2016年12月曾與萬(wàn)達(dá)商業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　這8期信托產(chǎn)品同為“至信316號(hào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資集合資金信托計(jì)劃”，認(rèn)購(gòu)民生信托設(shè)立的至信317號(hào)、318號(hào)、319號(hào)、320號(hào)、321號(hào)單一信托，最終投向于北海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、撫州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、雅安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和遼陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，周期以24個(gè)月為主，利率多為7.3%，萬(wàn)達(dá)商業(yè)擔(dān)保收益，承諾補(bǔ)足差額。

　　民生信托未披露至信317號(hào)、318號(hào)、319號(hào)、320號(hào)、321號(hào)信托產(chǎn)品的具體信息。北京時(shí)間財(cái)經(jīng)也沒(méi)有通過(guò)公開(kāi)渠道搜索到上述萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目募資的總額。

　　2017年以前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的信托產(chǎn)品多以項(xiàng)目公司股權(quán)和債權(quán)為投資標(biāo)的，少有針對(duì)在建項(xiàng)目的融資。這背后是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資強(qiáng)監(jiān)管的大環(huán)境變化。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，金融去杠桿在房貸領(lǐng)域的效果從2017年一季度數(shù)據(jù)已有體現(xiàn)。今年一季度房地產(chǎn)貸款（包括個(gè)人住房貸款以及房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)性貸款）新增1.7萬(wàn)億元，仍占同期新增貸款的40.4%，但比2016年底低4.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.54萬(wàn)億元，同比增加了7.4%。

　　除去銀行貸款的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)債、房地產(chǎn)私募、增發(fā)等途徑也受到證監(jiān)會(huì)、交易所、發(fā)改委等部門的聚焦。包括華夏幸福(600340,股吧)、融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)等在內(nèi)的頭部房企也不得不進(jìn)行房地產(chǎn)信托融資。

　　萬(wàn)達(dá)的交易方融創(chuàng)也在拓展房地產(chǎn)信托渠道。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)報(bào)道，2017年初至今，融創(chuàng)累計(jì)發(fā)了9只信托產(chǎn)品，數(shù)量是過(guò)去兩年的總和還多。其中，在售信托產(chǎn)品3只，總涉資數(shù)十億元，多數(shù)投向具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)信托也受到銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查。4月中旬，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，明確將“違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”列入檢查要點(diǎn)，包括是否通過(guò)股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式，變相幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，信托融資只是權(quán)宜之計(jì)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)模式還將另辟蹊徑。2016年公司年會(huì)上，王健林曾闡述萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)模式分為兩類：投資類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，即投資者“拿錢下訂單”，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)；合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，投資者出地又出錢，萬(wàn)達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，凈租金七三分成，投資者占七成，萬(wàn)達(dá)占三成。

　　王健林認(rèn)為，合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是輕資產(chǎn)模式的最高級(jí)。他提出：今后每年最多開(kāi)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。其中，重資產(chǎn)項(xiàng)目要減到5個(gè)左右，合作類項(xiàng)目確保簽約20個(gè)以上，上不封頂。

　　早前，萬(wàn)達(dá)與富力已經(jīng)達(dá)成合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的協(xié)議。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，從2017年到2021年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和富力地產(chǎn)每年要合作開(kāi)發(fā)5個(gè)商業(yè)綜合體，5年投資300億元，共開(kāi)發(fā)25個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。這筆交易是在2016年底敲定的。萬(wàn)達(dá)主要負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)及部分投資，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌。富力地產(chǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目主要投資、建設(shè)。

　　在三方協(xié)議簽署現(xiàn)場(chǎng)，王健林還披露了萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債狀況：貸款4000億元完全是一個(gè)錯(cuò)誤概念，本次轉(zhuǎn)讓后，萬(wàn)達(dá)貸款加債券2000億左右，賬面現(xiàn)金1000億元，不包含13個(gè)文旅項(xiàng)目300億元。本次轉(zhuǎn)讓回收現(xiàn)金680億元。賬面現(xiàn)金合計(jì)約1700億元，萬(wàn)達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。

　　這是萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港股退市以來(lái)第一次公開(kāi)其負(fù)債情況。目前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)仍處在A股IPO排隊(duì)階段，以地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商自居，而非初創(chuàng)時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。