在樓市持續(xù)向好的行情下，上市房企中報業(yè)績再續(xù)靚麗，拿地熱情仍不減，也直接推動存貨規(guī)模的整體增加，并逼近4萬億元大關。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，118家A股上市房企合計存貨規(guī)模達到3.92萬億元，較2016年末增加10%。其中，有9家上市房企挺進“千億存貨俱樂部”，而去年末這一數(shù)據(jù)為6家。
面對如此巨額的存貨，上市房企們仍將朝著去庫存的目標發(fā)力。不過，出于會計處理上的審慎態(tài)度，部分上市房企已在計提存貨跌價準備，其中萬科、綠地控股(600606,股吧)等計提金額均超過10億元。
存貨逼近4萬億
今年上半年，上市房企們一邊在致力于去庫存，一邊在大手筆拿地，使整體存貨不降反升。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，118家A股上市房企合計存貨規(guī)模達3.92萬億元，較2016年末增加10%。其中，62家上市房企的存貨較去年末有不同程度的增加，占比52.5%。大型房企萬科A（000002.SZ）、金地集團(600383,股吧)（600383.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、保利地產(chǎn)(600048,股吧)（600048.SH）等存貨的增幅均超過6%。
從存貨規(guī)?？矗衲昴曛?，有9家上市房企的存貨規(guī)模超過千億元，挺進“千億存貨俱樂部”，去年末這一數(shù)據(jù)為6家。
其中，存貨規(guī)模名列榜首的是萬科A，高達4963億元；其次是綠地控股和保利地產(chǎn)，分別為4682億元和3715億元。另外，華夏幸福(600340,股吧)（600340.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、首開股份(600376,股吧)（600376.SH）、陽光城(000671,股吧)（000671.SZ）等存貨均超過千億元。而在去年，陽光城、榮盛發(fā)展(002146,股吧)（002146.SZ）、泰禾集團(000732,股吧)（000732.SZ）均還不在“千億存貨俱樂部”。
“公司剛換了管理層，新上任的董事長朱榮斌提出‘保供貨、去庫存’兩大目標，今年上半年市場比較好，公司的土地儲備增加規(guī)模很大，主要集中在一二線城市、長三角、珠三角等區(qū)域，導致存貨也有所增加。”9月7日，陽光城投資者關系相關負責人表示。
陽光城中報顯示，“報告期內，在審慎關注土地價格合理性的基礎上，通過招拍掛、并購等多種方式共計獲得64個地塊（計容建面721.73萬平方米）。其中，通過合作并購獲取52個項目，計容面積552.44萬平方米。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，上市房企的土地儲備正步入上行通道，房企拿地熱情不減。主要是因為2015年下半年開始全國樓市逐漸升溫，房企去庫存節(jié)奏加快，資金面不斷改善。加之各地供地節(jié)奏也開始加快，自然會推動房企儲備規(guī)模的上升。
其進一步指出，“截至今年8月，30家A股上市房企土地儲備規(guī)模中，金科股份(000656,股吧)、榮盛發(fā)展和新城控股的土地儲備規(guī)模增幅較大，同比增長141%、130%和114%。此類房企積極做大土地儲備規(guī)模，充分說明近兩年對于提高銷售業(yè)績的急迫，也體現(xiàn)了較好的拿地能力。”
從年中存貨增幅看，金科股份、榮盛發(fā)展、新城控股等存貨的增幅分別為24.4%、24.6%和53.5%。
值得注意的是，從存貨指標來看，房企的分化也在進一步加劇。
在存貨減少的55家上市房企中，基本是中小型房企或者是已宣布轉型其它方向的房企。比如華鑫股份(600621,股吧)（600621.SH）的存貨從2016年末的20.7億元驟降為4.77億元，陽光股份(000608,股吧)（000608.SZ）的存貨從28.6億元驟降為7.3億元，降幅均超過70%。另外，珠江控股(000505,股吧)（000505.SZ）、新黃浦(600638,股吧)（600638.SH）等存貨的降幅均超過40%。
“應該說在房地產(chǎn)行業(yè)依然有較好的發(fā)展前景下，存貨指標是一個正向指標，這也啟示相關房企一個市場信號，即行業(yè)集中度繼續(xù)得到體現(xiàn)，當前大房企在土地儲備和項目開發(fā)方面依然有較大的規(guī)模，而中小房企的各類指標則在壓縮?！眹儡S進指出。
去庫存下的跌價準備
面對仍然如此巨額的庫存，在宏觀調控的背景下，房企們仍奮斗在去庫存的路上。
在近日的中期業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，考慮到公司擁有較高儲備，下半年將不拿地、少拿地、緩拿地。此外，融創(chuàng)土地儲備在接近2億平方米后，開始降負債、增利潤。
“公司一直在致力于去庫存，因為陽光城在拿地上以并購為主，相對于招拍掛價格也不會太高。”上述陽光城人士表示。
在存貨減少的大型房企中，綠地控股今年上半年的存貨為4682億元，相比去年末降3.4%，是“千億存貨俱樂部”里唯一一家存貨沒有上升的上市房企。
“公司上半年狠抓去庫存，初現(xiàn)成效?！本G地控股有關人士表示，存貨下降的主要原因是銷售去庫存；第二個原因是，上半年新增土地有所控制，尤其是高價地基本不拿。因此，雖然土地總面積拿的不算少，但金額不高。
萬科在中報中也展望到，“在資金趨緊的背景下，下半年本集團將會將風險防范和經(jīng)營安全放在首要位置，積極促進銷售回款，推進庫存去化，保障現(xiàn)金流安全；鑒于土地市場競爭依然激烈，本集團將堅持審慎投資策略，推進投融資一體化?！?
“從上半年拿地情況看，多數(shù)房企對此的態(tài)度是謹慎樂觀，行業(yè)處于穩(wěn)健發(fā)展的狀態(tài)?！?月7日，上海（樓盤）某中型券商地產(chǎn)分析師指出，不過一些房企大手筆拿地仍導致其負債率上升。
而面對如此火熱的樓市，有些上市房企已審慎處理存貨，提高存貨跌價準備。比如陽光城就將2017年年中的存貨跌價準備大幅上提為6.13億元，較2016年末大增317%，而其存貨的增幅比例則為51.4%。
“今年上半年我們的土地儲備增加規(guī)模較大，對應的存貨跌價準備同比增加也是正常的?！鄙鲜鲫柟獬侨耸糠Q。
另外，萬科A、綠地控股等大型房企也計提了超過10億元的存貨跌價準備。嚴躍進認為，“對于存貨跌價的準備，某種程度上也說明此類房企對未來市場有較為謹慎的態(tài)度，這也和部分大中城市房地產(chǎn)市場降溫等態(tài)勢有關?！?
