自北京（樓盤）“3·17”開始的這輪史上最嚴樓市調(diào)控風暴已經(jīng)持續(xù)半年，全國樓市經(jīng)歷了從高燒到降溫的過程，不僅成交量增速下滑，房價漲幅也明顯回落。與此同時，調(diào)控政策從限制需求為主向供需雙向發(fā)力轉變，租購并舉的樓市格局正在逐漸建立。
對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，北京“3·17”以來的這輪調(diào)控效果明顯，全國樓市明顯降溫，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，房地產(chǎn)市場或平穩(wěn)下行。
量價漲幅持續(xù)回落
國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長12.7%和17.2%。與1~2月份的年內(nèi)高點相比，降幅分別達到12.4個百分點和8.8個百分點。成交量的持續(xù)下滑帶來了成交價格的調(diào)整。目前，一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，投機性、投資性的購房需求大幅減少，三四線城市房地產(chǎn)去庫存工作也在有效推進。
以全國房價最堅挺的北京為例，目前的狀態(tài)是住宅成交量持續(xù)低迷，不僅新房價格連續(xù)11個月環(huán)比不增長，二手房價格更是連續(xù)3個月領跌全國。深圳（樓盤）8月新房成交均價自去年10月以來已連續(xù)11個月下降，近期市場觀望情緒仍然存在。
上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時表示，“3·17”以來的這輪調(diào)控效果比較明顯，新老熱門城市出現(xiàn)了不同程度的降溫，其中，降溫最明顯的是北京和環(huán)京地區(qū)，也就是“京津冀大板塊”調(diào)控效果最好，領跌全國。
不過，楊紅旭同時指出，熱點城市中的杭州（樓盤）在調(diào)控升級后繼續(xù)偏熱，部分弱二線、三四線、東北和西南省會城市、中西部的地級市還在輪動上漲，這些城市調(diào)控沒有升級，成交還很活躍，價格也在不同程度的上漲狀態(tài)，需要引起關注。
供需雙向發(fā)力調(diào)控
與以往的更多在需求端的調(diào)控不同，“3·17”這輪調(diào)控在供需兩端雙向發(fā)力，前期限購、限貸、限價、限售、限商等需求端的限制措施密集出臺，后期增加供地、鼓勵租賃等政策不斷出臺。
7月份以來，東莞（樓盤）、九江（樓盤）、贛州（樓盤）、蘭州（樓盤）、西安（樓盤）等部分城市繼續(xù)出臺限購升級政策，近期央行和銀監(jiān)會又嚴打首付貸和消費貸等違規(guī)資金流入樓市，進一步抑制投資投機需求。與此同時，除了各地陸續(xù)公布供地計劃，從12個人口凈流入的大中城市開展住房租賃試點，到各地落實出臺住房租賃扶持政策，再到13個城市開展集體建設用地建租賃住房試點等，也是為了擴大商品房的供應，分流一部分需求。
“樓市降溫是綜合因素，既有中央定調(diào)"房住不炒"、抑制資產(chǎn)泡沫，中央部委推動樓市調(diào)控、貨幣收緊的因素，也有地方政府響應號召、維護大局、強力限價的因素，同時供應減少、量縮價穩(wěn)?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷接受證券時報記者采訪時說。
楊紅旭則認為，金融秩序的整頓和收緊是影響這輪樓市降溫的核心因素，住房租賃不能簡單理解為短期調(diào)控政策，而是長效機制的建設，租售并舉是長期方向，現(xiàn)在把租賃的短板補上，增加供給，促進交易，規(guī)范市場秩序，更好的讓房屋回歸居住屬性，對房價長期利空。
對于未來的樓市走勢，歐陽捷認為，調(diào)控讓需求變成緩釋膠囊，去化周期可控，成交量控制在合理水平，資產(chǎn)泡沫不至于快速膨脹，房價也不會大幅下跌，不會大起大落，房地產(chǎn)市場未來會平穩(wěn)向下走，房地產(chǎn)發(fā)展周期被拉長，樓市不會再有火熱的夏天，但也沒有寒冷的冬天，樓市發(fā)展更加趨于平穩(wěn)、健康。
