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      經(jīng)過(guò)了多年的開發(fā)與消化之后，北京（樓盤）新建住宅市場(chǎng)已經(jīng)急劇萎縮，加上嚴(yán)厲的調(diào)控，使得今年北京新建住宅市場(chǎng)供需均進(jìn)入冰凍期。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，今年“金九”期間，北京市場(chǎng)包括住宅和別墅在內(nèi)預(yù)計(jì)有9個(gè)項(xiàng)目入市，是近些年來(lái)數(shù)量較低的一年?！般y十”雖略有改善，但也預(yù)計(jì)僅有11個(gè)項(xiàng)目入市，其中現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房多達(dá)7個(gè)，占比高達(dá)六成以上。

　　商品住宅僅4.7萬(wàn)套

　　進(jìn)入2017年以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)月度開盤量基本都在10個(gè)左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀，供應(yīng)的減少也使得住宅庫(kù)存快速下滑。

　　據(jù)郭毅統(tǒng)計(jì)，截至9月20日，北京住宅存量?jī)H余4.7萬(wàn)套，相比去年同期減少1.8萬(wàn)套。不過(guò)相比庫(kù)存下滑，成交的下滑顯得更為嚴(yán)重，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商辦）僅實(shí)現(xiàn)成交1234套，相比去年同期減少59%。

　　據(jù)郭毅透露，“銀十”期間預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中僅有3個(gè)純新項(xiàng)目，8個(gè)老項(xiàng)目當(dāng)中現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房多達(dá)7個(gè)。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，即將入市銷售的 泰禾旗下位于北京CBD的金尊府也是現(xiàn)房項(xiàng)目。據(jù)記者了解，去年12月份，泰禾以11.83億元購(gòu)買了輝盛庭國(guó)際公寓。輝盛庭國(guó)際公寓于2007年10月份建成，是一家涉外豪華商務(wù)型酒店式公寓，位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)中路58號(hào)的遠(yuǎn)洋國(guó)際B座，建筑面積為26965.79平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公及公寓。

　　接手后，泰禾對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了后期改造升級(jí)，及精裝修配置。此后，該項(xiàng)目在泰禾的手下變身成泰禾在北京的首個(gè)“府”系產(chǎn)品，計(jì)劃于10月份入市。

　　對(duì)該項(xiàng)目的收購(gòu)，是泰禾首次進(jìn)入存量房市場(chǎng)。此后，泰禾在城市存量房領(lǐng)域頻頻出手。今年3月份，泰禾以10.1億元收購(gòu)濟(jì)南（樓盤）東都國(guó)際項(xiàng)目；8月份，泰禾以8.14億元收購(gòu)天津（樓盤）盛捷友誼服務(wù)公寓。不難看出，在公開市場(chǎng)拿地代價(jià)過(guò)高的一、二線城市，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)已經(jīng)探索出通過(guò)并購(gòu)獲得項(xiàng)目，然后以其嫻熟的快周轉(zhuǎn)方式加速現(xiàn)房入市速度，減緩新建住宅限價(jià)政策對(duì)企業(yè)的沖擊，并探索出一條新的提高盈利空間的產(chǎn)品線。

　　面對(duì)大量現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房集中入市的現(xiàn)象，郭毅表示，一方面是由于信貸收緊帶來(lái)的需求受限，成交低迷使得項(xiàng)目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的現(xiàn)象也使得大量項(xiàng)目被迫由期轉(zhuǎn)現(xiàn)；除此之外，調(diào)控政策當(dāng)中對(duì)于取證的限制，除去價(jià)格封頂之外，“不高于前期銷售價(jià)格、不高于周邊產(chǎn)品價(jià)格”也是限制條件之一，一些業(yè)績(jī)壓力不大的老項(xiàng)目選擇蟄伏，而對(duì)業(yè)績(jī)有要求的項(xiàng)目則開始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價(jià)格限制，加精裝、加科技等硬件的升級(jí)也導(dǎo)致了上市項(xiàng)目量的減少以及供應(yīng)周期的延后。

　　多項(xiàng)目延遲入市

　　從純新盤方面來(lái)看，“高價(jià)地項(xiàng)目”取證難的問(wèn)題依然存在，其中和光塵樾項(xiàng)目為2015年拿地，樓面價(jià)5萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目所在區(qū)域房?jī)r(jià)水平為10萬(wàn)元/平方米，該項(xiàng)目也一直在積極取證當(dāng)中。

　　事實(shí)上，多數(shù)拖延入市的項(xiàng)目一般為拿地價(jià)格較高，后因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加碼，開發(fā)商難以取得理想價(jià)格而延遲入市時(shí)間。

　　不過(guò)，也有一些特殊項(xiàng)目除外。以和裕地產(chǎn)開發(fā)的北京首個(gè)精裝頂級(jí)別墅為例，據(jù)記者了解，該項(xiàng)目均是總價(jià)過(guò)億元的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，市場(chǎng)存量極少。同時(shí)，在北京別墅精裝交付的比例僅有5%。北京莊園，就是這5%中的一例。有業(yè)內(nèi)人士粗略計(jì)算，選擇毛坯別墅自己裝修的話，意味著業(yè)主要耗時(shí)至少一年。另一方面，毛坯別墅從裝修到入住的周期，普遍需要4年左右。可見這類項(xiàng)目本身耗時(shí)就較長(zhǎng)。有業(yè)內(nèi)人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，即使北京高端項(xiàng)目林立，但價(jià)格與房產(chǎn)本身相加比對(duì)等的豪宅并不多，北京莊園的“精致”將是吸引高凈值人人群的籌碼。

　　目前來(lái)看，北京單價(jià)“8萬(wàn)元+”項(xiàng)目都在積極籌劃入市，整體來(lái)看，需求仍在。據(jù)諾亞財(cái)富指出，經(jīng)歷去年樓市新一輪上漲后，計(jì)劃減配房地產(chǎn)類資產(chǎn)的高凈值人士占比從45.3%降至20.1%，計(jì)劃增配的占比則從14.6%升至22.7%。這顯示出，更多的資金正在進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，而在房地產(chǎn)類資產(chǎn)中，豪宅產(chǎn)品被認(rèn)為是最具保值性的資產(chǎn)配置。

　　不過(guò)，郭毅認(rèn)為，隨著這些項(xiàng)目的成功過(guò)線取證，大量高價(jià)項(xiàng)目也將進(jìn)入排隊(duì)取證通道。但基于整體市場(chǎng)價(jià)格的控制，雖然取證價(jià)格的天花板有所松動(dòng)，但是總體放量仍將受到限制，預(yù)計(jì)到2017年底整體市場(chǎng)供應(yīng)總量都難現(xiàn)起色。而在進(jìn)入2018年之后，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房和限房?jī)r(jià)商品住宅項(xiàng)目的陸續(xù)入市，達(dá)到一定量級(jí)之后形成價(jià)格對(duì)沖效應(yīng)，高價(jià)商品住宅項(xiàng)目的放量才能逐漸放開，屆時(shí)住宅市場(chǎng)供應(yīng)也將進(jìn)入新的階段。